Analitycy z HRE Investments wskazują, że tegoroczny marzec był wręcz rekordowy dla branży deweloperskiej w Polsce. Według danych GUS tylko w tym okresie zaczęto budować 17,8 tys. mieszkań, czyli o 63 proc. więcej niż przed rokiem. Okazuje się również, że mimo pandemii udało się zachować sprzedaż mieszkań na zadowalającym poziomie. Jednak czy klienci też mogą być zadowoleni z tego, ile zapłacili za swoje lokale? Czy deweloperzy faktycznie przyczyniają się do ograniczenia wzrostu ich cen? Dlaczego Kraków prowadzi antydeweloperską politykę i jakie błędy popełniła branża w ciągu ostatnich lat? Odpowiedzi na te oraz inne pytania zdradza w rozmowie z nami Konrad Płochocki, Dyrektor Generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

Jak deweloperzy radzą sobie w czasie pandemii?

Jeżeli mówimy o sprzedaży, to 2020 rok skończył się spadkiem sprzedaży w wysokości poniżej 10 proc. W największych miastach mamy dokładne dane, które bada JLL i jest to -19 proc. Natomiast w mniejszych miastach ten spadek był dużo niższy i wyniósł ok. 9 proc. To są informacje wynikające z zawartych umów deweloperskich. Ten spadek poniżej 10 proc. to jest bardzo dobry wynik w skali kraju. Natomiast, jeżeli mówimy o cenach inwestycji, to one rzeczywiście wzrastały. To, co jest niezwykle istotne, to fakt, że ceny na rynku nieruchomości wzrastają dużo szybciej na rynku wtórnym, a nie pierwotnym. To pokazuje jedną rzecz, która jest solą w oku wielu – deweloperzy ograniczają wzrost cen.

Dlaczego tak się dzieje?

Im więcej budujemy, tym mamy większy wybór mieszkań, tym mamy większą konkurencję rynkową. Tym samym presja na wzrost cen jest ograniczana. Na rynku pierwotnym przez ostatnie 5 lat ceny podrożały średnio o 27,7 proc., a na rynku wtórnym o 47,8 proc. I teraz mamy też Kraków, który jest absolutnie wyjątkowy i jest świetnym przykładem tego, jak antydeweloperska polityka miasta wpływa na ceny mieszkań i jak w konsekwencji tego cierpią ich nabywcy. Ten wzrost – zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym – wyniósł w Krakowie w ciągu ostatnich trzech lat 27,9 proc. A jeżeli spojrzymy tylko na rynek pierwotny, to w tym samym okresie mamy skok cen ofertowych o przeszło 40 proc.

W czym przejawia się w praktyce antydeweloperskie działanie miasta?

Kraków był jednym z pierwszych dużych miast, które otwarcie i jawnie wdrożyło antyinwestycyjną politykę. Zaczęło dosyć jasno komunikować, że nie oczekuje nowych inwestycji. Spotykają się one z oporem społecznym, sąsiedzi mają mocniejszy głos niż ci, którzy dopiero mają zamieszkać. To zaczęło się ok. 5 lat temu i wraz z tym dramatycznie spadła podaż nowych mieszkań. Kraków, niestety, w naszych rankingach wypada na tle dużych miast najsłabiej pod względem szybkości wydawania pozwoleń na budowę.

Jak to ma się do zarzutu postępującego betonowania miasta?

To hasło po prostu chwyciło i władze miejskie uznały, że jednak większość społeczeństwa oczekuje zatrzymania nowych inwestycji niż kontynuowania rozwoju miasta w tworzeniu nowych miejsc pracy i zamieszkania. Starzy mieszkańcy zaczęli mieć mocniejszy głos od tych nowych. Wskutek tego otrzymywanie decyzji administracyjnych stało się coraz to bardziej utrudnione.

I wydłużył się cały proces budowlany.

Przykładowo: pozwolenie na budowę jest tylko jedną z decyzji, które mamy uzyskać. Wcześniej są np. warunki zabudowy określające różne urbanistyczne elementy, takie jak wysokość budynku, nieprzekraczalne linie, konieczność odbudowy pierzei itp. Jednak przed tym, jeśli budujemy ciut większy budynek, wystarczy, że garaż przekracza nam ok. 120/130 miejsc postojowych i wtedy musimy otrzymać jeszcze decyzję środowiskową przed warunkami zabudowy. I urzędnicy na tym etapie chcą wiedzieć, jakiej marki i na jakiej wysokości będą umieszczone wentylatory. Tymczasem my dopiero później dowiemy się, czy na tej działce możemy w ogóle postawić blok mieszkalny, biuro usługowe, magazyn, a może restaurację, obiekt sportowy, a może nic nam nie wolno budować. To jest przykład tego, jak bardzo przy użyciu dzisiejszych procedur można dopytywać i drążyć temat.

Przykład nie z Krakowa: jedna z decyzji środowiskowych narzuciła na inwestora obowiązek zostawienia martwego pnia drzewa jako świadka historii. Mniejszy problem byłby, gdyby ten martwy pień nie znajdował się na środku projektowanego budynku. Oczywiście można się odwoływać i wtedy wszczęto taką procedurę. To nie jest racjonalne, to służy tylko i wyłącznie zatrzymaniu inwestycji. Niezgodnie z prawem, oczywiście.

Czy to wynika z cichej złośliwości urzędników, czy jakiegoś konfliktu na linii miasto-deweloperzy?

Nie, to jest dużo bardziej skomplikowany proces. Hasło „betonowanie Krakowa” jak w soczewce ogniskuje ten problem. Sporo w tym naszej winy i my, deweloperzy, mówimy głośne „przepraszam”, bo więcej rzeczy mogliśmy zrobić lepiej. Przez wiele lat skupialiśmy się tylko na potrzebach naszych odbiorców, czyli przede wszystkim było dla nas ważne, jaki układ będzie miało mieszkanie, jak dobre będą windy, jak szybkobieżne, czy wyłożone płytką marmurową, czy może gresem. Jeżeli wchodziliśmy na działkę, na której rosły stare, brzydkie drzewa, to nasi mieszkańcy mówili nam: „chcemy mieć pięknie przystrzyżone, najlepiej bezobsługowe i proste tuje”, więc odpowiadaliśmy na te potrzeby. Ankietowaliśmy naszych nabywców, a oni na pytanie „Gdzie chcecie mieszkać?” odpowiadali: w osiedlu grodzonym i strzeżonym. Zbyt długo myśleliśmy kategorią naszego klienta, choć po części to dobrze, bo my musimy jako przedsiębiorcy odpowiadać na ich potrzeby.

Jednak wchodząc na nowy teren i rozpoczynając nową inwestycję, sąsiedzi byli przyzwyczajeni, że na działce obok mogą za darmo zaparkować samochód, chodzą tam na spacer i mają widok z okna. W momencie, w którym ktoś, nie dość, że postawił tam budynek, zabrał dotychczasowe udogodnienia, to jeszcze są tam nowi sąsiedzi. I wycięto drzewa. Tu pojawia się nasz błąd, bo choć dzisiaj sadzimy dużo więcej, niż wycinamy, to wcześniej, myśląc o naszych nabywcach, robiliśmy z przodu pierzeję, a nowe drzewa sadziliśmy na wewnętrznym dziedzińcu osiedla. Wskutek tego widzieli je tylko mieszkańcy, a nie sąsiedzi. Mamy dużo miejsc, w których musimy się poprawić, więcej pracować.

W czym dokładnie deweloperzy mają się poprawić?

Dziś np. otwarcie rozmawiamy o możliwości nasadzeń zastępczych z różnymi miastami, w tym z Krakowem. O ile to tylko możliwe, można by je robić bezpośrednio przy inwestycjach mieszkaniowych. Chcemy znaleźć miejsce w pasie drogowym, żeby te nowe drzewa posadzić dokładnie przy naszym budynku i by więcej osób mogło się nimi cieszyć. To jest wyzwanie dla nas na kolejne lata. 

Czy miasta są chętne współpracować w kwestii nasadzania roślin?

Nie są zamknięte. Oczywiście do tego dochodzą też różne problemy, typu, że posadzenie drzew może spowodować zmniejszenie liczby miejsc parkingowych czy problemy z ich wycinką przy ewentualnej dalszej przebudowie terenu. To jest dużo trudniejsza ścieżka, niż nam się wydaje, również dlatego, że drzewa przy bezpośrednim sąsiedztwie drogi są obciążone ryzykiem nieprzyjęcia wynikającym z zanieczyszczenia, braku wody i obecności soli w zimie.

Jeżeli posadzimy nowe drzewo w parku albo w lesie, to najczęściej fakt, że to jest skupisko drzew, powoduje, że każde kolejne przyjmuje się łatwiej. A jeżeli posadzimy w mieście jedno samotne drzewo, to sami musimy je nawadniać. I teraz jak my, deweloperzy, kupujemy drzewa, sadzimy i dajemy trzyletnią gwarancję, to coraz trudniej jest znaleźć firmy, które się podejmują tej gwarancji utrzymania drzewa, zwłaszcza na terenach przyulicznych. Oni wiedzą, że wraz ze zmieniającym się klimatem, a więc dłuższym okresem suszy, trzeba przyjechać i podlać to młode drzewo. Tymczasem rośnie pensja minimalna, koszty benzyny, prądu i okazuje się, że posadzenie nie będzie kosztować 2 tys. zł, tylko nawet dwa razy tyle. Dlatego coraz więcej firm nie chce się podejmować gwarancji sadzenia drzew z podlewaniem.

Czy wprowadzenie programu Lokal za Grunt usprawni komunikację deweloperów z miastem?

Ustawa Lokal za Grunt jest ciekawą inicjatywą i jako branża deweloperska wspieramy Ministerstwo Rozwoju w tym pomyśle. Wydaje mi się, że najlepszym początkiem dla tego programu powinny być inwestycje polegające na tym, że samorząd daje działkę i oczekuje, że deweloperzy wybudują szkoły, przedszkola czy biblioteki. To nie muszą być tylko mieszkania. Prawdopodobnie będziemy z Ministerstwem organizować cykl takich spotkań, żeby zebrać z jednej strony deweloperów, z drugiej – samorządy i na bezpiecznym polu podyskutować, jak ten program w praktyce ma funkcjonować. Chcemy przekonać samorządy, aby już w tym roku wystawiły na przetargi jakieś grunty.

Kraków bardziej potrzebuje inwestycji mieszkaniowych, czy przedszkoli i szkół?

Kraków ma dramat podażowy. Jeżeli nie nastąpi zmiana polityki miejskiej, w Krakowie znowu w tym roku, po raz kolejny zobaczymy najwyższy wzrost cen spośród dużych miast. Założyłem się o to rok temu, założyłem się o dwa lata temu publicznie w mediach. Smutna jest to wygrana. Musi nastąpić rozlokowanie podaży. W stolicy Małopolski ten 40 proc. wzrost cen ofertowych w ciągu trzech lat nastąpił dlatego, że tam było załamanie nowej podaży. Buduje się o wiele za mało w stosunku do wielkości rynku. 

Wspomniał Pan, że deweloperzy nie powinni teraz spełniać tylko potrzeb mieszkańców swojej inwestycji. Na czym jeszcze powinno im więc zależeć?

Wiemy, że powinniśmy przede wszystkim postawić na ekologię, na to, by nasze budynki były zielone, ale nie tylko w sensie pomp ciepła, efektywności energetycznej i paneli fotowoltaicznych na dachu. Zrobiliśmy tu błąd. Z naszych badań wynika, że ta pozytywna ocena zieloności budynku tkwi w tym, że on musi być po prostu obsadzony w zieleń. Wiem, że ciężko jest to zrobić np. w centrum Krakowa, gdzie mamy bardzo gęstą zabudowę. Natomiast na takich inwestycjach musimy po prostu wprowadzać takie elementy jak zieleń na dachu i bluszcze na elewacji, które są naszym hasłem od dwóch lat.

Promujemy to rozwiązanie bardzo mocno, ale z drugiej strony pojawiają się strażacy, którzy mówią: „słuchajcie, my wam tego nie podpiszemy w projekcie, bo to jest zagrożenie pożarowe”. A my otwieramy oczy ze zdumienia, bo jakie to jest zagrożenie pożarowe, to jest żywy bluszcz. Jeżeli on uschnie, to trzeba go usunąć, ale zanim to nastąpi, jest to po prostu roślina, która nie jest łatwopalna. Korzyści są dużo większe niż ewentualne ryzyka za tym idące. I znowu my musimy czekać na formalny odbiór od strażaka, a wykłócanie się spowoduje tylko wydłużenie całego procesu inwestycyjnego. 

Druga rzecz to integracja z sąsiadami. Słuchając naszych nabywców, grodzimy osiedla. Możemy się obrażać na deweloperów, ale my nie robimy tego dla siebie. Jeśli ktoś nie wierzy, niech uwierzy w pieniądze.

Konieczność grodzenia terenu jest dla dewelopera nieopłacalna?

Jeżeli my nie mamy płotu dookoła inwestycji, to jest dla nas jedna pozycja architekta mniej. Z kosztów budżetu odpada też wykonanie – nie musimy zrobić wlewki fundamentowej, metalowych siatek. Mamy jedną rzecz mniej, która może się zepsuć i brak furtki, która regularnie potrzebuje serwisowania. Jesteśmy wtedy na pięcioletniej gwarancji rękojmi, a to oznacza, że de facto takie ogrodzenie niewielkiego bloku to jest grube kilkadziesiąt tysięcy złotych. Bardzo chętnie zdjęlibyśmy to z budżetu. 

Gdyby mieszkańcy tego nie chcieli.

My odpowiadamy na potrzeby nabywców. I teraz najbardziej obrazowym przykładem jest case, w którym deweloper w Trójmieście zrobił otwarte osiedle. Przepiękny skwer między budynkami, otwarty dla wszystkich, można się przejść, dzieci mogą korzystać z ogólnodostępnego placu zabaw, są szlabany, żeby samochody nie wjeżdżały. Pełna integracja. A pierwsze spotkanie wspólnoty z deweloperem pełne pretensji mieszkańców – dlaczego osiedle jest niedogrodzone, przecież podejrzane osoby się tu kręcą, wszyscy tu przechodzą, jak deweloper mógł do czegoś takiego doprowadzić. I firma zgodziła się, by na własny koszt zrobić ogrodzenie dla tego osiedla. To wiąże się z dużą ilością czasu, z ponownym wzięciem architekta i złożeniem w urzędach niezbędnych dokumentów. Tymczasem gdyby zostało to zrobione od razu, byłby to zdecydowanie mniejszy wydatek.

Nabywcy tych mieszkań nie wiedzieli, że kupują lokale na otwartym osiedlu?

Ależ oczywiście, że wiedzieli! Wszystko jest na stronie internetowej dewelopera, na udostępnionych wizualizacjach, w planie zagospodarowania przestrzennego. Ale końcowy efekt się nie spodobał, więc wspólnota mieszkaniowa zebrała wymaganą ilość podpisów i zażądała zrobienia ogrodzenia. Deweloper nie musiał się ugiąć, bo zrobił wszystko zgodnie z prawem i tym, co obiecał nabywcom. Ugiął się w imię wysokiej jakości obsługi klienta. Rozmawiałem z nim i zapewniał, że drugiego otwartego osiedla już nie zrobi. Można się na nas obrażać, ale my tak naprawdę odpowiadamy na potrzeby naszych nabywców i widzimy, ile jest oczekiwań od nas, żeby te bloki były grodzone. Oczywiście są firmy, które mimo późniejszego sprzeciwu klientów robią otwarte osiedla. Niemniej zwłaszcza te tańsze osiedla żądają ogrodzeń. To jest ciekawe – dzisiaj w najdroższych inwestycjach grodzenie jest kiczem.

Czy nabywcy droższych inwestycji czują się w takim razie bezpieczniej, czy może chcą zadbać o sąsiedztwo?

Myślę, że to wynika z pewnego rodzaju dojrzałości. Jeżeli popatrzymy na bardziej już rozwinięte rynki np. niemiecki, to tam nawet domów jednorodzinnych się nie grodzi. Zaznacza się teren działki jedynie żywopłotem. Im dalej patrzymy na Zachód, tym mamy mniej ogrodzonych osiedli. Bogata część społeczeństwa widzi, że nikt nie uznałby w ich rejonie posiadania płotu za kanon luksusu. Stąd płynie ten dobry przykład i trzeba go promować. Bo my, deweloperzy, jak w latach 90. wprowadzaliśmy grodzone osiedla do Polski na wzór tych amerykańskich, to wtedy powstał mit, że grodzone=luksusowe. Dlatego trzeba dbać dziś o to, by przynajmniej część osiedla była otwarta, by przekonywać do tego nabywców. Nawet w ciasnym, gęsto zaludnionym mieście, można stworzyć kawałek wspólnego, pięknego ogrodu z ławeczkami czy stojakami rowerowymi. Chodzi o wartość dodaną dla wszystkich.