Krakula.pl - Kupno mieszkania z obciążeniem – nie takie straszne, jak się wydaje

08.05.2021 08:03

Kupno mieszkania z obciążeniem – nie takie straszne, jak się wydaje

Obecnie wiele osób, które dotknął kryzys związany z pandemią i trwające już rok obostrzenia, nie posiada środków na spłaty kredytów, pożyczek i innych zadłużeń. Szukając rozwiązania, zbywają więc nieruchomości, aby uwolnić się od zobowiązań finansowych. Sytuacje takie zdarzają się jednak nie tylko w przypadku kłopotów zbywcy. Na rynku spotykamy także osoby zmieniające lokum na większe w trakcie spłaty kredytu hipotecznego. Tymczasem kupujący podchodzą do tego typu inwestycji z rezerwą, co powoduje niższe ceny zadłużonych nieruchomości. Czy kupno mieszkania z obciążeniem naprawdę jest aż tak ryzykowne?

Po pierwsze – kupno mieszkania z obciążeniem hipotecznym nie powinno wywoływać strachu

Z każdej sytuacji można bowiem wybrnąć, znając swoje prawa i będąc odpowiednio przygotowanym. Poza tym, najczęstszą na rynku spotykaną hipoteką jest hipoteka umowna, ustanowiona rzecz banku. W takim przypadku sprawa zakupu praktycznie w ogóle nie jest skomplikowana lub niebezpieczna, a wymaga kilku dodatkowych czynności. Innym rodzajem zadłużenia jest hipoteka przymusowa. Powstaje ona w wyniku zabezpieczenia roszczenia konkretnego wierzyciela w wyniku orzeczenia sądu – wtedy trzeba zachowywać się nieco ostrożniej. Czasem zdarzają się egzekucje prowadzone przez komornika, które wpisane są do działu III księgi wieczystej. Z takich sytuacji również można bezpiecznie wybrnąć, dopełniając nieco więcej formalności niż przy „zwykłym” zakupie i zachowując uważny umysł.

Hipoteka umowna

Tego typu obciążenia najczęściej wpisuje się na rzecz banku w dziale IV księgi wieczystej. W odpowiednich rubrykach można łatwo sprawdzić rodzaj hipoteki i jej wysokość, a także podstawę wpisu (dane konkretnej umowy kredytu). Warto przypomnieć, że hipoteka to ograniczone prawo rzeczowe obciążające nieruchomość, a nie jej właściciela. W przypadku takiego zakupu należy zatem zadbać, aby hipoteka zniknęła wraz z przejściem własności. W innym wypadku bowiem (tj. gdyby taka hipoteka pozostała), nabywca stałby się dłużnikiem rzeczowym banku. Pomimo zatem faktu, że nabywca nie był stroną danej umowy kredytowej, w przypadku zaprzestania regulowania należności przez zbywcę, mieszkanie mogłoby zostać zlicytowane w egzekucji komorniczej.

Jak temu zapobiec?

Należy w pierwszej kolejności ustalić aktualną wysokość zadłużenia oraz w jaki sposób i kiedy zostanie ono uregulowane przez zbywcę nieruchomości. Informacje takie jak zaświadczenie z banku, w którym znajdą się informacje o banku kredytobiorcy, walucie kredytu i aktualnym saldzie zadłużenia, wysokości prowizji należnej bankowi za przedterminową spłatę oraz zgodę banku na wykreślenie hipoteki po dokonaniu całkowitej spłaty kredytu (promesę) powinien nam dostarczyć właśnie sprzedawca. Wspomniana promesa powinna wskazywać saldo zadłużenia określone na konkretny dzień, w którym planowana jest transakcja.

Jeśli zadłużenie jest niewielkie i kwota zadatku wystarczy na jego spłatę, obie strony mogą umówić się, żeby nabywca wpłacił zadatek bezpośrednio na konto banku. Wówczas bank wystawi promesę, a po wpłacie wierzytelności na konto w niej wskazane, oświadczenie o całkowitej spłacie długu oraz zgodę na wykreślenie hipoteki.

Kupno mieszkania z obciążeniem – na co uważać?

Strony mogą się umówić, że sprzedawca dokona czynności wykreślenia hipoteki, jednakże nie jest to najbezpieczniejsze rozwiązanie dla nabywcy. Zbywca może zawsze odstąpić od umowy przedwstępnej i odmówić oddania zadatku. Tak naprawdę, jeśli dokument jest prawidłowo wystawiony przez renomowaną instytucję, to wniosek może złożyć także kupujący już po transakcji (ważne, aby być w jego posiadaniu, ponieważ bank pierwotnie doręczy oświadczenie jedynie stronie kredytu – zatem zadbać należy o jego wydanie przez zbywcę nieruchomości).

Kupujący powinien osobiście sprawdzić poprawność dokumentów wystawionych przez bank (wysokość spłaty, numer rachunku bankowego, zgodę na wykreślenie hipoteki). Jeśli wszystko przebiega prawidłowo, może dojść do zakupu mieszkania z obciążeniem. Następnie nabywca może sam spłacić zaległą wierzytelność i przelać na wskazany w promesie rachunek. Pozostałą kwotę ustaloną w umowie sprzedaży nieruchomości należy przekazać sprzedawcy według ustalonych między stronami zasad i terminów. Później może złożyć wniosek do sądu wieczystoksięgowego na podstawie oświadczenia banku o zgodzie na wykreślenie hipoteki.

Po złożeniu wniosku do sądu (opłata sądowa od wykreślenia hipoteki wynosi 100 zł), sąd po przeanalizowaniu dokumentacji orzeknie o wykreśleniu hipoteki – wniosek musi złożyć właściciel nieruchomości. Należy wcześniej się upewnić i sprawdzić terminy, w niektórych sądach wnioski procesuje się nawet 12 miesięcy, w innych tylko 1-2. Trzeba także uwzględnić czas, jaki potrzebny jest na całkowitą spłatę kredytu. Niektóre banki zezwalają na całkowitą spłatę kredytu jedynie w dniu spłaty raty.

Kredyt we frankach

Procedura zbycia mieszkania obciążonego hipoteką umowną zabezpieczającą kredyt w obcej walucie jest taka sama jak w przypadku hipoteki w polskich złotych. Różnica wynika jedynie ze specyfiki oświadczenia bankowego (promesy). W takiej promesie musi się znaleźć oświadczenie o możliwości wykreślenia hipoteki po spłacie wierzytelności, numer konta bankowego oraz kwota pozostała do spłaty po przeliczeniu na złotówki. Kursy walutowe są zmienne, jednak bank musi wskazać ich aktualną wartość na piśmie. Przeliczenie długu z franków szwajcarskich na złotówki jest wartością wiążącą. Tym samym oznacza całkowitą kwotę, którą należy wpłacić w dniu uregulowania wierzytelności.

Bank może jednak nie podchodzić zbyt entuzjastycznie do wcześniejszej spłaty zadłużenia. Niektóre osoby zaciągały bowiem kredyty, gdy wartość franka wynosiła niecałe 2 zł (do dziś wzrosła niemal dwukrotnie). Zatem wysokość niektórych zadłużeń może przekraczać realną wartość nieruchomości oraz wysokość samej hipoteki umownej. W tej sytuacji bank może nie zgodzić się na wcześniejszą spłatę wierzytelności. Jeśli nawet to zrobi, to sprzedający musi dopłacić brakującą kwotę ze środków własnych – co byłoby dla niego dość nieopłacalne.

Spłata zadłużenia za pomocą kredytu hipotecznego na zakup

Bank, który zamierza udzielić kredytu hipotecznego zawsze będzie chciał mieć pewność, że jego hipoteka znajdzie się w księdze wieczystej na pierwszym miejscu. Ponieważ w księdze widnieje już wpis na rzecz zbywcy, bank kredytowy zbywcy musi wystawić promesę. Wówczas bank kredytowy nabywcy wystawia zaświadczenie, w którym podzieli środki na dwie części – na rzecz banku i na rzecz sprzedającego. Zgodnie z umową kredytową nabywca będzie musiał dopilnować wykreślenia hipoteki byłego właściciela. Natomiast po wszystkim w określonym terminie dostarczy do swego banku odpis z księgi wieczystej potwierdzający, że hipoteka zabezpieczająca kredyt nabywcy znajduje się na pierwszym miejscu.  

Kupno mieszkania z obciążeniem –przypadek hipoteki przymusowej

Z inną sytuacją mamy do czynienia w przypadku hipoteki przymusowej. Wpis takiej hipoteki nie jest zależny od woli i zgody właściciela nieruchomości. Najczęściej następuje, gdy właściciel nieruchomości ma jakieś zaległości na rzecz instytucji państwowych bądź prywatnych osób trzecich. Może być wpisana także na rzecz banku, jeśli wynika z pożyczki (wówczas hipoteka będzie wtórnym zabezpieczeniem). Oczywiście jeszcze przed podpisaniem umowy przedwstępnej należy zażądać od zbywcy dostarczenia zaświadczenia, z którego będzie wynikać kwota zaległości do spłaty oraz numer konta, na który należy wpłacić należną kwotę. Do wykreślenia hipoteki konieczna będzie zgoda wierzyciela hipotecznego złożona z podpisem notarialnie poświadczonym.

Jeśli jest to możliwe, najlepszą sytuacją jest spłata przez zbywcę zaległości przed umową przyrzeczoną. Jeśli sprzedawca nie ma wolnych środków, strony mogą się umówić na przeznaczenie na ten cel zadatku. Najlepiej, aby to nabywca wpłacał pieniądze bezpośrednio na konto wierzyciela.

Jeżeli zaległość jest zbyt duża, aby uregulować ją zadatkiem, spłaty można dokonać po zawarciu umowy przyrzeczonej tak jak w przypadku zwykłej hipoteki. Sprzedający powinien dostarczyć zaświadczenie o wysokości zadłużenia i warunkach, które należy spełnić, by uzyskać zgodę na wykreślenie hipoteki. Po spłacie należności, wierzyciel wyda odpowiednią zgodę. Natomiast nowy właściciel nieruchomości może złożyć do sądu wniosek o wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej.

Zajęcie komornicze

Jeśli w dziale III księgi wieczystej widnieje ostrzeżenie o wszczęciu egzekucji przez komornika, to transakcja koniecznie musi być przeprowadzona z jego udziałem. Komornik jako urzędnik państwowy określi kwotę, jaką należy wpłacić, aby mógł odstąpić od zajęcia i wyrazić zgodę na wykreślenie ostrzeżenia z księgi wieczystej. Niezależnie od tego należy pamiętać, że w przypadku zadłużenia w każdej chwili mogą się pojawić nowi wierzyciele. Należy zatem pozostawać w kontakcie z komornikiem.

Oczywiście przed każdą sytuacją można odpowiednio zabezpieczyć się w umowie przedwstępnej. Można zastrzec prawo odstąpienia od umowy przyrzeczonej w przypadku niedostarczenia określonych dokumentów, a nawet kary umowne.

Warto zadbać o to, aby chęć zysku nie przyćmiła trzeźwego osądu i przygotować się na kupno mieszkania z obciążeniem w prawidłowy sposób. Jeśli nabywca nie czuje się pewnie, warto skonsultować konkretny przypadek i tekst umowy z radcą prawnym lub adwokatem. Co do zasady, nad bezpieczeństwem transakcji często czuwa notariusz oraz agent nieruchomości. Niemniej jednak warto znać reguły, by nie stać się ofiarą oszustwa.

Edyta Oleszczuk-Romańska

aplikant radcowski

Alert Rabatowy

Zapisz się i otrzymuj nowe oferty
Mieszkań z Rabatem

Ekspert Kredytowy

Skorzystaj z pomocy Eksperta Kredytowego
30 banków w ofercie