Aby przeprowadzić podział nieruchomości zabytkowej, należy obligatoryjnie uzyskać pozwolenie wojewódzkiego konserwatora zabytków.

Dlaczego uzyskanie pozwolenia jest konieczne?

Wymóg taki wynika z ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami oraz rozporządzenia Ministra Kultury i Dziedzictwa Narodowego z dnia 2 sierpnia 2018 r. w sprawie prowadzenia prac konserwatorskich, prac restauratorskich i badań konserwatorskich przy zabytku wpisanym do rejestru zabytków albo na Listę Skarbów Dziedzictwa oraz robót budowlanych, badań architektonicznych i innych działań przy zabytku wpisanym do rejestru zabytków, a także badań archeologicznych i poszukiwań zabytków.

W orzecznictwie podkreśla się, że „ustawodawca uznał, że podział geodezyjny nieruchomości może stanowić zagrożenie dla zabytku. Tym samym przed dokonaniem podziału konieczne jest, aby właściwy w sprawie organ rozważył, czy in concreto w obliczu planowanego podziału takie zagrożenie istnieje. Zakres ochrony zabytków został ukształtowany w sposób szeroki i obejmuje obowiązek organu przeciwdziałania tym zagrożeniom, które nawet jedynie potencjalnie mogą spowodować uszczerbek dla wartości zabytku. Tym samym zakres ochrony nie jest zawężony do przeciwdziałania zagrożeniom, które taki uszczerbek realnie powodują” (wyr. WSA w Warszawie z 11.3.2014 r., VII SA/Wa 2651/13).

Kto może wystąpić o wydanie pozwolenia?

Wniosek o pozwolenie może złożyć osoba posiadająca tytuł prawny do zabytku (np. własność, użytkowanie wieczyste) albo inne prawo do korzystania z zabytku (np. najem, dzierżawa, użyczenie) – pod warunkiem posiadania zgody właściciela.

Gdzie złożyć wniosek o podział nieruchomości zabytkowej?

Polskie zabytki ujmuje się w rejestrze, do którego wpis stanowi jedną z form ochrony zabytków. Rejestry na terenie każdego z województw prowadzi wojewódzki konserwator zabytków. Z tego względu pozwolenie w przedmiocie podziału zabytku nieruchomego wydaje wojewódzki konserwator zabytków właściwy dla miejsca położenia nieruchomości.

Przed złożeniem wniosku należy jednak uzyskać informację, który urząd jest właściwy do wydania pozwolenia, z uwagi na fakt, iż część wojewódzkich konserwatorów zabytków przekazało swoje uprawnienia do wydawania pozwoleń miejskim, powiatowym lub gminnym konserwatorom zabytków.

Co musi zawierać wniosek?

We wniosku kierowanym do konserwatora zabytków należy wskazać nieruchomość zabytkową, która ma podlegać podziałowi, w tym jej adres, numer geodezyjny działki oraz numer księgi wieczystej, o ile została założona dla danej nieruchomości. Wniosek o dokonanie podziału należy uzasadnić, w tym wskazać możliwie precyzyjnie opis planowanych działań. Do wniosku załącza się mapę z projektem podziału, dokument, na podstawie którego wnioskujący wykaże tytuł prawny do nieruchomości, a także – w przypadku gdy nieruchomość posiada kilku współwłaścicieli – zgodę pozostałych współwłaścicieli na projektowany podział.

Kiedy pozwolenie na podział nieruchomości zabytkowej zostanie wydane?

Konserwator zabytków przy wydawaniu pozwolenia dokona oceny czy istnieje ryzyko, że proponowany przez wnioskodawcę podział doprowadzi do zniszczenia, uszkodzenia, utraty integralności zabytku lub zniszczenia zachowanego historycznego układu przestrzennego.

Kryteria wydania pozwolenia nie są jasno sprecyzowane, dlatego przez lata wypracowano je m.in. na podstawie orzecznictwa. Określono m.in., że „cel podziału nieruchomości nie może przeważyć nad potrzebą dalszej ochrony całego układu urbanistycznego w niezmienionym stanie, takim, w jakim zachował się dotychczas” (tak wyr. WSA w Warszawie z 27.3.2019 r., VII SA/Wa 2101/18), oraz że organ ochrony zabytków „powinien przeciwdziałać takiemu podziałowi nieruchomości, na której dany zabytek się znajduje, który utrwaliłby stan niezgodny z założeniami przestrzennymi układu urbanistycznego. Przekształcenie własnościowe w odniesieniu do zabytku nie może uzasadniać odstąpienia od ochrony interesu społecznego, jakim jest ochrona zabytków” (wyr. WSA w Warszawie z 11.3.2014 r. VII SA/Wa 2651/13).

Z uwagi na fakt, iż „treść art. 36 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 23 lipca 2003 roku o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami (t.j. Dz.U. z 2014 r. poz. 1446 ze zm.) nie określa przesłanek umożliwiających pozytywne zaopiniowanie podziału nieruchomości zabytkowej”. Stąd oceny tej organ ochrony zabytków dokonuje przez pryzmat art. 4 ustawy, który określa przykładowo, na czym polega ochrona zabytków (wyr. WSA w Warszawie z 21.0.2016 r. VII SA/Wa 2188/15).

W razie stwierdzenia, że proponowany przez wnioskodawcę podział nieruchomości zabytkowej nie będzie wpływał negatywnie na historyczne wartości przestrzenne lub architektoniczne nieruchomości chronionej, a wniosek będzie spełniał wszystkie wymogi, pozwolenie na dokonanie podziału zabytku nieruchomego wpisanego do rejestru zabytków może zostać wydane.

Pozwolenie może określać dodatkowe warunki i obowiązki, które wnioskodawca będzie zobowiązany wypełnić.

Czy konserwator może odmówić dokonania podziału nieruchomości?

Decyzja wojewódzkiego konserwatora zabytków odmawiająca pozwolenia na podział działki ma charakter uznaniowy. Oznacza to, że w przypadku stwierdzenia przez konserwatora zabytków, że w konkretnym przypadku występują negatywne przesłanki, konserwator zabytków ma prawo wydać decyzję odmowną. Przykładowo „niedopuszczalne jest wydzielenie działek, które naruszałoby walory zabytkowe i doprowadziłoby do trwałej dezintegracji zespołu i rozbicia istniejącej struktury funkcjonalno-przestrzennej, przy czym w uzasadnieniu decyzji organy powinny wyjaśnić, na czym polega naruszenie integralności przez to, że dokona się podziału nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków (wyr. WSA w Warszawie z 16.7.2010 r., I SA/Wa 101/10).

Czy od decyzji w przedmiocie pozwolenia można się odwołać?

Wydana przez konserwatora zabytków decyzja podlega zaskarżeniu do Ministra Kultury i Dziedzictwa Narodowego w terminie 14 dni od dnia jej otrzymania.