Wiele osób decyduje się na podpisanie umowy z deweloperem na bardzo wczesnym etapie realizacji inwestycji. Potocznie określa się to jako zakup „dziury w ziemi”. Zwykle bowiem poza nią nie ma jeszcze ani budynku, ani samego lokalu, który nabywca kupuje, a jedynie wykop pod przyszły budynek.

Zasadniczym i najważniejszym aktem prawnym, który chroni nabywcę, jest ustawa z dnia 16 września 2011 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Ustawa ta wprowadza szereg mechanizmów, mających odpowiednio zabezpieczyć prawa nabywców.

Co sprawi, że zakup „dziury w ziemi” będzie bezpieczny?

Po pierwsze ustawa zobowiązuje dewelopera do zapewnienia nabywcom jednego z określonych w prawie sposobów ochrony. Tymi narzędziami są zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy; otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancja ubezpieczeniowa; otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancja bankowa; otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy. Oba te rachunki ograniczają deweloperowi dysponowanie środkami wpłacanymi przez nabywców na poczet zakupu lokalu.

Zasadniczo różnica między rachunkiem otwartym a zamkniętym polega na tym, że z rachunku otwartego deweloper otrzymuje wypłaty środków wpłacanych przed nabywców po zakończeniu danego etapu inwestycji według przyjętego i ustalonego harmonogramu, a rachunek zamknięty (który zapewnia silniejszą ochronę nabywcom), polega na tym, że środki zostają wypłacone deweloperowi dopiero po otrzymaniu przez bank prowadzący rachunek odpisu aktu notarialnego umowy przenoszącej na nabywcę prawo będące przedmiotem danej umowy deweloperskiej, w stanie wolnym od obciążeń. W ten sposób modelowo ustawa ma chronić środki wpłacane przez nabywców. Dzięki temu zapobiega sytuacjom, gdy deweloper znika z pieniędzmi, a ludzie pozostają bez środków materialnych i bez dokończonej budowy.

Gwarancja umowy deweloperskiej

Drugim elementem ochrony jest sama umowa deweloperska, której treść stosunkowo precyzyjnie reguluje ww. ustawa. Ustawa określa, że w umowie deweloperskiej musi znaleźć się termin zawarcia umowy przenoszącej własność, kwestia pomiaru powierzchni lokalu, sposobu jego odbioru, przypadki, gdy od umowy będzie można odstąpić i kiedy można naliczać kary umowne, a także konieczność zawarcia jej w formie aktu notarialnego, podział kosztów zawarcia umowy między nabywcę a dewelopera, czy kwestie wpisów wzmianek i ostrzeżeń do ksiąg wieczystych, a także inne niezbędne i chroniące nabywców zapisy umowne, które możliwie najszerzej mają zabezpieczyć prawa nabywcy.

Poza warunkami dla umowy deweloperskiej określonymi w ustawie deweloperzy korzystają z własnych (często obszernych) wzorów, które mogą regulować kwestie nieokreślone w ustawie. Warto zawsze taką umowę przeanalizować przez prawnika – radcę prawnego czy adwokata. Sprawdzą oni, czy umowa nie zawiera pułapek i rozwiązań niekorzystnych dla nabywcy.  

Co dalej?

Trzecim elementem ochrony jest kwestia poprzedzająca jeszcze samo podpisanie umowy deweloperskiej. Deweloper jest bowiem na mocy ustawy zobligowany do umożliwienia nabywcom zapoznania się z aktualnym stanem księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości; kopią aktualnego odpisu z Krajowego Rejestru Sądowego. Jeśli podmiot podlega wpisowi do Krajowego Rejestru Sądowego lub aktualnym zaświadczeniem o wpisie do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej; kopią pozwolenia na budowę; sprawozdaniem finansowym dewelopera za ostatnie dwa lata, a w przypadku realizacji inwestycji przez spółkę celową – sprawozdaniem spółki dominującej oraz projektem budowlanym. Ma to na celu umożliwienie nabywcy zaznajomienie się ze stanem prawnym nieruchomości oraz sytuacją finansową samego dewelopera.

Nadmierne obciążenie nieruchomości np. hipotekami albo niepokojące informacje w Rejestrze Przedsiębiorców mogą być sygnałem ostrzegawczym przed zawarciem takiej umowy. Ponadto załącznikiem do umowy deweloperskiej jest prospekt informacyjny. Zawiera on szczegółowe informacje tak o samym deweloperze, inwestycji, jak i o konkretnym lokalu, który nabywca kupuje. W prospekcie powinny znaleźć się też opisy poprzednich inwestycji dewelopera, które już zrealizował.

Ochrona nabywców „dziury w ziemi” rozciąga się też na przypadek ogłoszenia upadłości dewelopera

Ci bowiem posiadają specjalny tryb postępowania upadłościowego, które ma inny cel niż postępowanie upadłościowe zwykłego przedsiębiorcy. Tutaj skutek jest precyzyjnie określony – inwestycja powinna zostać dokończona, a osoby, które podpisały umowę deweloperską, mają finalnie otrzymać swoje lokale. To także jest regulacja chroniąca nabywcę „dziury w ziemi”. Obok tego warto wspomnieć, że istnieją jeszcze inne dodatkowe regulacje w innych aktach prawnych jak np. rękojmia za wady zakupionego lokalu czy gwarancja za zakupiony lokal.

Na sam koniec warto wspomnieć o dwóch procedowanych zmianach w ustawie deweloperskiej, które mają wzmocnić ochronę nabywców. Jest to po pierwsze uregulowanie umowy rezerwacyjnej, która zwykle poprzedza umowę deweloperską. Po drugie – stworzenie deweloperskiego funduszu gwarancyjnego, z którego środki mają chronić nabywców w razie problemów z wypłacalnością deweloperów. Choć sama ustawa deweloperska nie jest doskonała i wymaga wielu zmian, to jednak przyjęty kierunek jest jednoznaczny. Celem wszystkich zmian jest wzmocnienie pozycji nabywcy i jeszcze silniejsze zabezpieczenie jego praw.