Osoby, które w 2020 roku nie mogły sobie pozwolić na zakup mieszkania, w roku 2021 ruszyły po kredyty. Trudno się więc dziwić, że w ostatnich miesiącach chętnych na kredyty było w sumie nawet kilkadziesiąt tysięcy więcej niż normalnie – wskazuje Bartosz Turek, analityk HRE Investments. Ci, którzy znaleźli już wymarzoną nieruchomość i chcą zaciągnąć kredyt hipoteczny, muszą odpowiedzieć sobie na wiele pytań dotyczących kosztów, okresu kredytowania, stóp procentowych i problemów ze spłatą zobowiązania. O proste odpowiedzi na nieraz trudne pytania poprosiliśmy eksperta kredytowego Michała Strzylaka.
Przede wszystkim są to odsetki. Oprocentowanie składa się z marży i WIBORu. Do tego dochodzą opłaty jednorazowe, czyli prowizja za udzielenie kredytu i jego ubezpieczenie. Natomiast do opłat okresowych należy m.in. ubezpieczenie nieruchomości, czy ubezpieczenie pomostowe (okresowe). Naszym miesięcznym kosztem jest rata kredytu i np. jakieś dodatkowe ubezpieczenie.
Wszystko zależy od naszej indywidualnej sytuacji, oczekiwań i możliwości. Generalnie im krócej, tym lepiej. Im szybciej spłacimy kredyt, tym jego koszty będą niższe. Oczywiście większość klientów decyduje się na zaciągnięcie zobowiązania na długi okres – 25, 30 lat. Dlaczego? Bo dłuższy czas kredytowania pozwala nam wziąć od banku stosunkowo wysoką kwotę, żeby kupić wymarzoną nieruchomość. Chcemy, aby to obciążenie miesięczne nie było za wysokie. Więc to jest czysta matematyka.
Jest to jedna z kluczowych kwestii. Biorąc kredyt hipoteczny, musimy zdawać sobie sprawę, że oprocentowanie jest zmienne. Oznacza to, że rata naszego kredytu będzie uzależniona od WIBORU, od wysokości stóp procentowych. W październiku, po ponad roku, mieliśmy pierwszą podwyżkę stóp procentowych. Poziom 0.1 stopy referencyjnej wzrósł do poziomu 0.5. Tym samym raty kredytów już wzrosły albo zaraz wzrosną, bo banki różnie to autoryzują. Musimy zdawać sobie sprawę, że jak bierzemy kredyt, dostajemy pewne wyliczenia z banku. Te są jednak zależne właśnie od zmiennej stopy procentowej. Nie wiemy, czy i kiedy będą dalsze podwyżki. Prognozy są bardzo różne.
Taką odpowiedzią na ryzyko zmiennej stopy procentowej jest stała stopa procentowa. Taka opcja może jednak obowiązywać tylko przez 5 lat. Po tym okresie albo otrzymujemy propozycję przedłużenia stałej stopy procentowej, ale już na innych warunkach, zależnych od tego, jak wówczas będzie wyglądał rynek, albo przechodzimy na zmienną stopę.
O to klienci pytają bardzo często, zwłaszcza po ostatniej podwyżce zmiennej stopy procentowej. Nie da się jednoznacznie odpowiedzieć na to pytanie. Stała stopa procentowa jest teraz dużo wyższa niż zmienna. Jest to różnica ok. dwóch punktów procentowych (zależne od polityki banku). Jak mówiłem, nie wiemy, czy ta zmienna stopa procentowa będzie podnoszona w najbliższych latach, czy będzie wysoka, czy też niekoniecznie. Trzeba zawsze przeanalizować plusy i minusy obu rozwiązań, porównać ze sobą liczby, zobaczyć efekty na wykresach. Klient musi zobaczyć, jak to wyglądało kiedyś i jak to wygląda teraz. W większości banków decyzję o wyborze stopy procentowej musimy podjąć już na etapie wypełniania wniosku o kredyt hipoteczny. Część banków daje też możliwość późniejszej zmiany tej decyzji.
Eksperci rynkowi przewidują, że zmienna stopa procentowa pójdzie w górę, bo mamy bardzo wysoką inflację. W mediach ciągle pojawiają się informacje, że ceny rosną.
Tak, to na pewno jest czynnik, który może zniechęcić klientów. Wydaje mi się, że teraz jest też taki moment na rynku, gdzie osoby młodsze, które mają problem z uzbieraniem wymaganego wkładu własnego, czekają na Nowy Ład, który ma dać na wkład własny. Nie oszukujmy się – to są spore obietnice, które każdy gdzieś w mediach usłyszał lub zobaczył.
Pewnie część tych propozycji okaże się przydatna dla kredytobiorców, zwłaszcza w skali kraju. Na rynku krakowskich nieruchomości niewiele mieszkań i domów może kwalifikować się do tego programu. Zobaczymy, , na razie ustawa jest jeszcze procedowana w parlamencie, istotny będzie jej finalny kształt. Na pewno jest taka grupa osób, która czeka na szczegóły zapewnień rządowych.
Jeśli zaciągnęliśmy kredyt i chcemy go przepisać na kogoś innego, kto nie ma być właścicielem nieruchomości, teoretycznie jest to możliwe. Oczywiście zależy to już od polityki danego banku i jego procedur. Przy podjęciu decyzji o przepisaniu zobowiązania, musimy zdawać sobie sprawę, że bank sprawdzi tego nowego kredytobiorcę i jego zdolność kredytową. Natomiast jeśli ktoś chce zmienić zabezpieczenie kredytu, to też jest to możliwe. Bank analizuje wtedy tę nieruchomość i zdolność kredytową – obecnego lub nowego kredytobiorcy.
Jeśli mamy jakieś problemy ze spłatą i chcemy, by ktoś z nami przystąpił do kredytu, to banki raczej chętnie się na to godzą. To są zawsze sytuacje indywidualne. Przy czym warto też pamiętać o możliwości refinansowania kredytu, czyli przeniesieniu do innego banku. Przykład: wzięliśmy kilka lat temu kredyt w banku X na Y warunkach, ale widzimy, że obecnie te warunki są lepsze w innej placówce. Wtedy możemy wziąć kredyt na spłatę trwającego kredytu.
Taki, że nasz kredyt ma być tańszy i obowiązywać na lepszych warunkach (np. mieć niższą ratę). Takie rzeczy bardzo często mają miejsce na rynku. Sam niejednokrotnie pomagałem moim klientom w procedurze przeniesienia kredytu do innego banku. Nie jest to skomplikowane. Potrzebne są dokumenty finansowe i dotyczące nieruchomości.
Czegoś takiego nie ma. Bank nie zapomni o naszym kredycie hipotecznym. Jeśli nie spłacamy zobowiązania w terminie, to bank lub firma windykacyjna będzie się o to upominać. Przedawnić mogą się np. mandaty za brak biletu w komunikacji miejskiej.
Kredytobiorcy często się na tym zastanawiają, bo teraz mają dobrą pracę, ale nie wiedzą, co będzie za 20 lat. Kiedy mamy jakiś problem, musimy sami go zdefiniować. Jeśli to są przejściowe utrudnienia, kontaktujemy się z bankiem, prosimy o wakacje kredytowe lub dłuższy okres kredytowania i korzystniej rozłożone raty.
Natomiast jeśli jest to problem długofalowy, to trzeba sprzedać nieruchomość. Zawsze będzie jakaś różnica między kwotą sprzedaży a kwotą kredytu, więc zostanie nam jakaś nadwyżka. W każdym razie na pewno lepiej zrobić to samemu, niż w ogóle tego nie spłacać, i nie kontaktować się z bankiem. Pamiętajmy, że zabezpieczeniem kredytu jest nieruchomość, więc niespłacanie kredytu będzie skutkować tym, że bank przekaże naszą sprawę firmie windykacyjnej, poprzez którą wierzytelność trafi do komornika, a ten zrobi egzekucję. W efekcie ta sprzedaż nieruchomości niekoniecznie będzie dla nas opłacalna.