Związek Banków Polskich poinformował, że średnia wartość zaciągniętego kredytu hipotecznego w II kwartale 2021 roku wyniosła 330 tys. zł. Jednakże suma, jaką klient oddaje bankowi, jest znacznie większa, zwłaszcza przy długim okresie spłaty zobowiązania. To m.in. prowizja, odsetki, produkty dodatkowe, opłaty sądowe i  notarialne składają się na koszty kredytu hipotecznego. O przemyślanym spłacaniu rat, ofertach bankowych i czystej matematyce rozmawiamy z ekspertem kredytowym Michałem Strzylakiem.

Ostatnio w wyszukiwarce Google dość często pojawia się zapytanie: dlaczego kredyt hipoteczny jest taki drogi. Odpowiedź brzmi?

Powiem szczerze, że jestem zaskoczony. Kredyt hipoteczny jest tak naprawdę najtańszym pieniądzem na rynku, czyli jeśli właśnie chcemy kupić mieszkanie bądź budować dom, to jest to najbardziej opłacalna opcja ze strony banku. Oczywiście kluczowy jest tu okres, na jaki zaciągamy zobowiązanie. Jeśli będziemy spłacać kredyt przez 25, 30 lat, to rzeczywiście pojawiają się tu spore kwoty.

Dlaczego w takim razie, klienci uważają już na wstępie, że kredyt hipoteczny jest produktem „z wyższej półki”?

Myślę, że to wynik stereotypu. Na chwilę obecną kredyt hipoteczny jest najtańszy w historii, a banki mają rekordową ilość klientów i sporo pracy. Rynek nieruchomości notuje spore zainteresowanie. Mamy bardzo niskie stopy procentowe, marża i Wibor wynoszą ok. 2-2,5 proc. To naprawdę nie jest dużo, patrząc na to, że inflacja znajduje się na znacznie wyższym poziomie.

W takim razie jakie są początkowe koszty kredytu hipotecznego, które ponosimy na rzecz banku?

Kluczowym kosztem są odsetki. Oprócz tego mamy koszty jednorazowe oraz okresowe. Do pierwszych z wymienionych należy prowizja, ubezpieczenie lub opłata od całej kwoty udzielonego kredytu. Wiele w tym przypadku zależy od banku, bo są oferty, w których nie ma tych dodatkowych kosztów.

Natomiast na opłaty okresowe składają się ubezpieczenia obowiązujące przez jakiś czas lub nawet przez cały okres kredytowania. Z reguły jest to ubezpieczenie nieruchomości, choć niekoniecznie trzeba je mieć od banku, bo głównym zabezpieczeniem jest hipoteka na nieruchomość. Również ubezpieczenie pomostowe jest takim dodatkowym kosztem. Dopóki hipoteka nie zostanie wpisana, to bank podnosi nam oprocentowanie. W zależności od transakcji trzeba liczyć kilka miesięcy na  wpisanie hipoteki. Płacimy wtedy wyższą ratę.

Z takich ponadpodstawowych kosztów na rzecz banku mogą pojawić się ubezpieczenie na życie, od utraty pracy. Obowiązkowość tych produktów zależy od oferty danej placówki.

Wspomniał Pan, że nie wszystkie banki pobierają prowizje. Czy placówki, które tego nie robią,  nadrabiają koszty kredytu hipotecznego, oferując inne produkty?

Bardzo często się tak dzieje. Bank nieraz ma dwie propozycje – z prowizją i bez. Ta druga z reguły wiąże się z czymś dodatkowym, np. z wyższą marżą. To, czy taki scenariusz jest lepszy, zależy od naszej indywidualnej sytuacji, od okresu kredytowania i wreszcie od tego, jaki mamy pomysł na spłatę kredytu. Oczywiście wiadomo, że nie da się wszystkiego zaplanować. Na konsultacjach kredytowych jest różnie. Czasami klienci mają plan, czasami rzeczywiście trzeba im pomóc w jego stworzeniu.

A jak planować, jeśli nie mamy np. wystarczającego wkładu własnego i musimy wykupić z tego powodu dodatkowe ubezpieczenie? Czy to opłacalne rozwiązanie dla klienta?

Bardzo często poruszam ten temat z klientami. Minimalny wkład własny to jest wciąż 10 proc., natomiast optymalny wkład wynosi 20 proc. Jeśli go nie mamy, oczywiście możemy wziąć kredyt z niższym wkładem. Wiąże się to jednak albo z ubezpieczeniem pomostowym, albo z gorszymi warunkami uzyskania kredytu. I co teraz: lepiej czekać czy się decydować?

Patrząc na to, że ceny nieruchomości ciągle rosną, może się okazać, że opłata za mieszkanie wzrośnie do tego stopnia, że zakładana różnica w kosztach kredytu nam się wyrówna. W moim przekonaniu klienci często decydują się na niższy wkład własny, ale z góry zakładają, że nie zaciągają kredytu na 20, 30 lat. Po tym, jak spłacą brakujące 10 proc., przeniosą zobowiązanie do innego banku.

Czy takie przeniesienie kredytu wiąże się z jakimiś opłatami?

Po trzech latach nie może być już żadnych kosztów za wykonanie tej czynności. Pozostają jedynie opłaty sądowe związane ze spisywaniem hipoteki. Za jej wykreślenie jest 100 zł, a za wpisanie 200 zł. Więc przy sumie całej transakcji nie wydaje się to wiele. Oczywiście mogą pojawić się opłaty ze strony nowo wybranego banku, ale po to szukamy takiej oferty, by była jak najkorzystniejsza.

Jaki okres kredytowania jest najlepszy, by obniżyć koszty kredytu hipotecznego?

Im krótszy okres spłaty, tym mniejsze koszty, bo odsetki naliczają się na bieżąco. Często bierzemy jednak kredyt na wiele lat przez wzgląd na wysoką wartość zobowiązania. Wiadomo, że jeśli będziemy spłacać ten kredyt przez cały okres, to te koszty rzeczywiście będą spore. Ale możemy to zobowiązanie nadpłacać. Częstym planem klientów jest zaciągnięcie kredytu na dłuższy okres, żeby raty były niższe. Kiedy jednak rosną ich możliwości finansowe, są w stanie uiszczać większe comiesięczne opłaty. Po trzech latach nadpłata kredytu jest możliwa w każdym banku. Istnieją też banki, w których takie rozwiązanie dopuszcza się od samego początku.

A co z wysokością rat i odwiecznym dylematem kredytobiorców: lepsze równe czy malejące?

Te raty różnią się między sobą budową. Rata malejąca na początku jest większa, szybciej spłacamy kapitał. Porównując ten sam okres kredytowania, załóżmy 20 lat, bardziej opłacają się raty malejące. To przy nich koszty kredytu hipotecznego są mniejsze. Natomiast na przekór temu większość klientów wybiera raty równe, bo wówczas bank lepiej wylicza zdolność kredytową. Wyższe stawki rat malejących na początku spłaty odstraszają niektórych kredytobiorców. Ani okres kredytowania, ani rodzaj rat nie będą jednak miały znaczenia przy systematycznej nadpłacie kredytu.

Czy powinniśmy korzystać z produktów dodatkowych typu cross-sell oferowanych przez bank?

W zasadzie każdy bank poprzez kredyt hipoteczny chce przyciągnąć klienta do dodatkowych produktów, co jest czymś naturalnym. Konto osobiste, karta kredytowa, ubezpieczenie na życie – czy warto je wziąć? To wszystko zależy od naszych oczekiwań i potrzeb. Na rynku istnieje spora konkurencja, a oferty są bardzo zróżnicowane.

A jak do produktów dodatkowych podchodzą sami klienci?

Zazwyczaj decydują się na coś ponadpodstawowego, bo bardzo często korzyści płynące z takiej decyzji są spore. Kredyty hipoteczne zaciągamy na spore kwoty, więc jeśli wzięcie dodatkowego produktu obniża nam marżę, oprocentowanie, to koszty kredytu hipotecznego znacznie się zmniejszają.

Czy niektórych klientów nie przeraża fakt, że koszty kredytu hipotecznego wynoszą od kilkudziesięciu do kilkuset tysięcy złotych?

Czasem tak. To jest po prostu matematyka. Koszt kredytu to wynik niskiego oprocentowania w długim okresie.

Na jakie koszty już poza placówką bankową muszą przygotować się klienci?

Mówiąc o kosztach okołokredytowych, mamy na myśli opłaty związane z hipoteką. Wizyta w sądzie nie wiąże się z bardzo wysokimi kosztami. Natomiast podpisanie aktu notarialnego, zapłata taksy notarialnej, podatku od nieruchomości zależą od wartości domu bądź mieszkania.

Po kilku latach regularnego spłacania kredytu tracimy pracę i nie będziemy w stanie uiszczać comiesięcznych rat. Co możemy wtedy zrobić?

Generalnie wszystko to zależy od banku i oferty. Na pewno, jeśli mamy taki problem, to warto go samemu zdefiniować. W przypadku przejściowych kłopotów polecam kontakt z bankiem i ustalenie, czy to wakacji kredytowych, czy karencji w spłacie kapitału. Natomiast jeśli problem jest poważniejszy, warto rozważyć sprzedaż zadłużonej nieruchomości.