Obecnie wiele osób chcących spełnić marzenie o własnym „M” musi zaciągnąć w tym celu kredyt. Fakt ten potwierdzają liczby – Biuro Informacji Kredytowej podaje, że od stycznia do kwietnia 2021 roku udzielono ponad 83 tys. kredytów mieszkaniowych na kwotę prawie 26 mld zł. Jednakże różne sytuacje życiowe, zmiana pracy i miejsca zamieszkania czy chęć szybkiego zarobku powodują, że niektórzy decydują się na sprzedaż mieszkania z kredytem, zanim zostanie ono spłacone. Jakie kroki powinien wówczas podjąć sprzedający? Czy kupujący ma się czego obawiać? Jaką formę może mieć umowa przedwstępna i do czego służy promesa? Wszelkie wątpliwości sprzedających, jak i kupujących rozwiewa w rozmowie z nami ekspert kredytowy Michał Strzylak.

Sprzedaż mieszkania z kredytem to ciężkie zadanie – fakt czy mit?

Mit, bo takie transakcje są naturalne na rynku. To, że mieszkanie jest obciążone hipoteką, nie wpływa w zasadzie na wycenę nieruchomości. Natomiast jeśli ktoś ma jakieś obawy dotyczące zakupu takiego mieszkania, to prawdopodobnie wynikają one z niewiedzy czy fałszywego przekazu medialnego, bo nabywając nieruchomość z kredytem, jednocześnie go spłacamy. Moim zadaniem jako eksperta kredytowego jest rozwiać wątpliwości już na etapie wyjaśniania tego procesu. Z doświadczenia wiem, że zarówno zakup, jak i sprzedaż mieszkania z kredytem to nie jest żaden problem, po prostu potrzebny jest jeden dodatkowy dokument – promesa i świadomość, że proces kredytowy może się wydłużyć.

Co powinna zawierać promesa i kiedy należy o nią wystąpić?

To jest taki kluczowy dokument, który dostarcza kupującemu sprzedający już podczas analizy kredytowej. Jest on również niezbędny, żeby podpisać akt notarialny przenoszący własność. Musi znaleźć się w nim informacja o saldzie kredytu i o numerze rachunku technicznego do spłaty. Natomiast co do tego, kiedy należy o taką promesę wystąpić, to dużo zależy od banku, bo procedury, mówiąc szczerze, są różne. Większość placówek już na samym początku chce otrzymać jakiś dokument potwierdzający saldo kredytu. Może to być również harmonogram spłat. Chodzi o to, aby na tym etapie sprawdzić, że kwota kredytu, jaka pozostała do spłaty, jest mniejsza niż cena nieruchomości. Stąd wiele banków żąda takiego dokumentu w trakcie analizy kredytowej klienta. Niektóre placówki, ale rzadko, potrzebują jej dopiero do uruchomienia kredytu.

Które z podejść banków co do kwestii wydawania promesy jest korzystniejsze dla klienta?

Z punktu widzenia łatwości procesu na pewno podejście tych banków, które promesę wymagają na samym końcu. Na ten dokument z reguły sprzedający musi czekać bardzo często 2, a nawet 3 tygodnie. Trzeba też za niego zapłacić, co oczywiście pokrywa sprzedający, chyba że zostało to ustalone inaczej. Jest to koszt rzędu 200, nawet 400 zł. Różnica w kwocie wynika z tabeli opłat i prowizji danego banku. Za taką czynność w zasadzie zawsze jest pobierana jakaś opłata.

Czas oczekiwania na wydanie promesy wydaje się dosyć długi.

Niestety z reguły tak to wygląda, że jeśli jakiś dokument chcemy z banku uzyskać, to bank ma to właśnie około dwóch tygodni. Co więcej, teraz mamy cały czas pandemię, co wpływa na płynność działania większości urzędów, banków, na wydłużenie tych procedur. Nie zapominajmy, że tam, gdzie jest to możliwe, wciąż działa praca zdalna.

A co robi osoba decydująca się na sprzedaż mieszkania z kredytem, zanim wystąpi o promesę? Znajduje kupca czy konsultuje swoją decyzję z bankiem?

Przede wszystkim sprawdza, jakie opłaty wiążą się ze wcześniejszą spłatą kredytu. To powinno znaleźć się w tabeli opłat i prowizji. Jeśli klient takiego dokumentu nie ma bądź nie jest pewien, to wtedy należy skontaktować się z bankiem. Taka informacja powinna znaleźć się też w promesie. Maksymalnie spodziewałbym się tu opłaty w wysokości 2-3 proc., choć to zależy od tego, kiedy wzięliśmy kredyt i w jakim banku. Różnice mogą tu być dosyć duże i wynieść od 0 do 3 proc.

Od 2017 roku obowiązuje ustawa o kredycie hipotecznym, która reguluje, że ta opłata może wynieść do 3 proc. przez 3 lata. Przy czym należy podkreślić, że dotyczy to tylko kredytów zaciągniętych po wejściu ustawy w życie. Jeśli świadczenie otrzymaliśmy wcześniej, to ta taryfa opłat na pewno będzie inna. Kiedyś były takie oferty, że przez cały okres kredytowania pobierano opłatę za wcześniejszą spłatę świadczenia. W zdecydowanej większości przypadków kwota oscylowała wówczas wokół 2-3 proc., oczywiście z małymi wyjątkami. Jeśli spłacamy kredyt już dłużej niż 3-5 lat, to może się okazać, że w ogóle nie ma tu opłaty za wcześniejszą spłatę. Ten koszt, co do zasady, ponosi sprzedający, chyba że strony transakcji uzgodnią inaczej.

Załóżmy, że sprzedający mieszkanie stracił pracę, zależy mu na czasie, ale poszukiwania kupca są w dalszym ciągu bezskuteczne. Jak przyśpieszyć ten proces?

Obniżyć cenę! Jeśli jest atrakcyjna, to z reguły kupiec szybko się znajduje. Rynek nieruchomości ma się teraz bardzo dobrze, jest popyt na domy, mieszkania, działki. Na pewno takie ogłoszenie o sprzedaży należy umieścić w Internecie. Można też skorzystać z pomocy biura lub pośrednika nieruchomości.Oczywiście, jeśli sprzedajemy nieruchomość i nasz kupujący nie potrzebuje kredytu, to taka transakcja jest dużo szybsza. Nie musimy czekać na decyzję kredytową, co z punktu widzenia sprzedającego jest korzystniejszą opcją.

W którym momencie sprzedający zawiera umowę przedwstępną z klientem i co powinno się w niej znaleźć?

Przy zakupie nieruchomości z rynku wtórnego zawarcie umowy przedwstępnej jest tak naprawdę kluczowym pierwszym krokiem. W przypadku zaciągnięcia kredytu jest ona bowiem niezbędna, aby procesować wniosek. Określamy w niej przedmiot transakcji, cenę i termin zawarcia umowy końcowej – to są takie podstawowe rzeczy. Mogą pojawić się też inne ustalenia. Na pewno trzeba pamiętać, że taka umowa może zostać sporządzona zarówno w formie aktu notarialnego, jak i umowy cywilno-prawnej.

Banki nie mają wymogów co do tego i obie umowy są traktowane na równi w procesie analizy kredytowej, ale należy pamiętać, że kluczowa jest umowa końcowa. Tym samym wybór formy zależy tylko od sprzedającego i kupującego – od ich relacji, oczekiwań i obaw. Jeśli mamy do drugiej strony większe zaufanie, to umowa cywilno-prawna jest prostsza, szybsza i tańsza w załatwieniu. Z doświadczenia wiem, że więcej jest jednak tych sporządzonych u notariusza.

Obie formy umowy przedwstępnej są bezpieczne?

Słowo „bezpieczne” każdy będzie interpretował inaczej. Na pewno umowa notarialna ma większą moc prawną i uznaje się ją za bardziej poważną, co często okazuje się decydującym czynnikiem. Istotne jest również to, czy wpłacamy zadatek i w jakiej wysokości, bo jeśli jest to wysoka kwota, to lepiej podpisać umowę u notariusza. Koszty takiej umowy zależą oczywiście od wartości nieruchomości. Trzeba przyjąć, że będzie to ok. 1-2 tys. zł. Choć patrząc na całą transakcję, nie wydaje się to sporym wydatkiem, to każdy musi rozpatrzyć tę kwestię indywidualnie.

Co w tym czasie robi kupujący, jeśli wybrał już nieruchomość, podpisał ze sprzedającym umowę przedwstępną i potrzebuje środków na zakup tego mieszkania?

Składa wniosek o kredyt i czeka na przebieg analizy kredytowej. Gdy uzyska decyzję o przyznaniu kredytu, podpisuje umowę z bankiem i dopiero wtedy umawia się ze sprzedającym do notariusza, by podpisać akt notarialny przenoszący własność. Co ważne, do notariusza wybiera się z umową kredytową, w której ma jasno określone, jakie warunki musi spełnić, żeby kredyt został uruchomiony.

Zatem, aby sfinalizować transakcję, sprzedający i kupujący podpisują akt notarialny i jego kopię dostarczają do banku. W jakim celu?

To jest najważniejszy dokument w całym tym procesie. Głównymi warunkami otrzymania kredytu są właśnie akt notarialny przenoszący własność i zaangażowanie środków własnych. Ze wspomnianym aktem, który musi zawierać numer rachunku sprzedającego, należy udać się do banku po to, aby mógł uruchomić nam kredyt, oczywiście po spełnieniu jeszcze szeregu innych kwestii. W każdym razie bank, w którym kupujący wziął kredyt, spłaca zobowiązanie sprzedającego, a on otrzymuje różnicę w spłacie na swoje konto. Jeśli ten kredyt jest spłacony, to trzeba pamiętać, żeby złożyć dyspozycję tej wcześniejszej spłaty. Najczęściej jest do tego zobowiązany sprzedający. Po tygodniu, dwóch od momentu spłaty kredytu otrzymujemy zgodę na wykreślenie hipoteki. Wówczas kupujący, czyli aktualny właściciel nieruchomości udaje się do Wydziału Ksiąg Wieczystych w Sądzie Rejonowym.

Kiedy zarówno sprzedający, jak i bank otrzymają już pieniądze, to jakie formalności pozostają jeszcze do spełnienia?

Przede wszystkim kupującego i sprzedającego czeka jeszcze odbiór lokalu i przekazanie kluczy. Zazwyczaj następuje to właśnie po otrzymaniu środków finansowych na konto sprzedającego. Natomiast kupujący, jeśli zaciągnął kredyt na sfinansowanie transakcji na rynku wtórnym, musi również ubezpieczyć nieruchomość.

Ostatnio znów zrobiło się głośno w sprawie hipotek frankowych. Jakie trudności mogą pojawić się w trakcie sprzedaży mieszkania, na które zaciągnięto kredyt w obcej walucie?

W tym przypadku pojawia się ryzyko kursowe. Zaświadczenie, które otrzymujemy z banku sprzedającego, określa nam saldo kapitału pozostałego do spłaty na dzień wydania tegoż zaświadczenia i przy aktualnym na ten dzień kursie walutowym. Tymczasem do momentu uruchomienia kredytu ten kurs może się zmienić i wskutek tego saldo kredytowe będzie inne. Dlatego takim zabezpieczeniem dla kupujących jest deklaracja sprzedającego, że zobowiązuje się on do pokrycia ewentualnych różnic.