Przede wszystkim, chcąc bezpiecznie kupić działkę budowlaną, bez angażowania w to osób z odpowiednią wiedzą, czy kwalifikacjami, powinniśmy mieć podstawową wiedzę dotyczącą tego, na co należy zwrócić uwagę i co należy sprawdzić – właśnie to w tym artykule chciałbym Państwu przedstawić.  

Sąsiedztwo wyznacznikiem bezpieczeństwa?

Skąd w ogóle pomysł na to, aby sąsiad mieszkający bezpośrednio obok działki, mógł wyznaczyć, czy działka jest odpowiednia, czy też nie? Oprócz tego, że sąsiad w późniejszych latach tam po prostu będzie (lub nie), to dodatkowo obecność sąsiadów i umiejscowienie ich domu może nam już zasugerować, czy działka będzie odpowiednia – „bo skoro sąsiad się tutaj wybudował, a jego dom stoi, to wygląda na to, że jest w porządku”. Często wystarczy nawet z sąsiadem porozmawiać o tym, jak się tutaj mieszka. Wówczas już wielu informacji – czy to społecznych, czy technicznych – dowiemy się właśnie na tym etapie.

Dobrze jest zatem porozmawiać z sąsiadem, ale czy to wszystko? Nie do końca. Mając do wyboru dwie działki, jedna w bezpośrednim sąsiedztwie domów, a druga w sąsiedztwie pól, łąk, lasu, rzeki czy czegokolwiek (tylko nie zabudowy) – która działka wydaje się pewniejsza w zakupie? Większość z czytelników prawdopodobnie wybierze właśnie tą z sąsiadami i nic dziwnego. Natomiast nie zmienia to faktu, że nawet taką działkę należy przeanalizować.

Aby bezpiecznie kupić działkę budowlaną, zacznij od dokumentów planistycznych

Dla niektórych może nie być to najważniejszy element – ale czy warto prowadzić rozmowy na temat działki, nie mając pewności, czy jest ona w ogóle budowlana? A co więcej, może być budowlana, ale na jakim obszarze?

Wstęp oczywiście dotyczy dokumentu, jakim jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP), który szerzej opisałem w artykule „Jak czytać miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego”, do którego też zachęcam. Natomiast wracając do meritum, nawet w kwestii bezpiecznego zakupu działki MPZP jest istotnym elementem. Dlaczego? Bo już tutaj dowiemy się, chociażby na jakim obszarze zlokalizowana jest działka, czy na jej terenie zlokalizowane są inne urządzenia techniczne, albo stanowiska.

Obszar i lokalizacja

Osuwiska

Obszarów, na których może znajdować się działka, jest wiele. Zaczynając od tych ostatnio bardziej powszechnych, są to m.in. osuwiska, które możemy podzielić na nieaktywne, okresowo aktywne lub aktywne. Dodatkowo, takie osuwiska w większości przypadków możemy sprawdzić np. poprzez odpowiednie portale. Rzadko, ale jednak zdarza się, że osuwiska nie są zaznaczone w MPZP. Budując dom na takim terenie, trzeba uwzględnić tutaj konieczność organizacji badań geotechnicznych. Ustalą one głębokość warstwy poślizgu gleby oraz późniejszą technologię budowy domu, a w zasadzie fundamentów. Zostając jeszcze przy osuwiskach, na terenach objętych MPZP mogą być również zaznaczone obszary potencjalnych osuwisk czy strefy buforowe od osuwiska. Tutaj również musimy zorganizować badania geotechniczne, nawet w kwestii budowy drogi dojazdowej.

Tereny zalewowe

Innymi obszarami, które możemy znaleźć w MPZP, są, chociażby obszary terenów zalewowych. Mogą być one określone w skali występowania raz na 10 lat oraz raz na 100 i 1000 lat. Teren zalewowy wiąże się z bliskością rzeki, potoku strumienia, czy jeziora, a co za tym idzie, należy wziąć pod uwagę występowanie wysokiego poziomu wód gruntowych. Zdarza się, że takie obszary, jak również obszary wód powierzchniowych, są zaznaczone w dokumentach planistycznych. Natomiast nie zawsze jest to wskazane.

Dlatego będąc na działce, należy zwrócić uwagę, czy grunt, który zamierzamy kupić, nie jest nasiąknięty wodą, w szczególności w okresie, kiedy przez ostatnie dni nie padał deszcz. Wtedy możemy domniemać, że działka znajduje się właśnie na takim obszarze tj. z wysokim poziomem wód gruntowych. Taka działka nie jest dyskwalifikowana z możliwości budowy domu, natomiast w takim przypadku również będą konieczne badania geotechniczne. Pozwolą one ocenić warunki wodno-gruntowe, a w późniejszym etapie zorganizować drenaż pod domem lub na terenie całego ogródka.

Kolejnymi obszarami, na które możemy natrafić, są złoża np. gazu ziemnego, tereny górnicze czy obszary górnicze. Jeśli chodzi o same obszary i tereny górnicze, z racji prowadzonego wydobycia pod ziemią, może wiązać się to np. z opadaniem terenu czy drganiami. Dobrze jest zwrócić na te aspekty uwagę również dlatego, że budowa domu na takim terenie może wiązać się z dodatkowymi aspektami do realizacji, poprzedzającymi rozpoczęcie samej inwestycji.

Kiedy media przestają być sprzymierzeńcem

Ważnym aspektem są, chociażby poprowadzone media. I o ile te nad powierzchnią w łatwy sposób możemy zlokalizować, o tyle te pod ziemią nie zawsze. Gazociąg, wodociąg czy też kanalizacja o mniejszych parametrach nie będą oznaczone w MPZP (tutaj przyda się geoportal lub mapa zasadnicza), o tyle te główne rurociągi już tak – a od tych trzeba zachować w większości przypadków odległość minimum 10-15 m. To samo tyczy się linii napowietrznych. Choć zdarza się, że te są zaznaczone w MPZP, nawet jeśli jest to średnie napięcie do 15 kV, gdzie wystarczy zachować 5 m odległości.

W zasadzie powyższe aspekty są głównymi, na które możemy natrafić, jeśli chodzi o bezpieczeństwo zakupu działki i późniejszej budowy domu. Natomiast są jeszcze takie elementy jak stanowiska i strefy nadzoru archeologicznego. O ile nie wpływają one w pierwszej kolejności na kwestie bezpieczeństwa w aspekcie budowlanym, o tyle mogą wpłynąć na kwestie naszego bezpieczeństwa finansowego.

Moja działka nie posiada MPZP

A co, jeśli dany obszar nie posiada MPZP, a nawet studium, czyli dokumentu, na podstawie którego uchwala się MPZP? Jeżeli działka nie ma WZ, czyli warunków zabudowy, dzięki którym możemy uzyskać pozwolenie na budowę (PNB), możemy sami we własnym zakresie za pomocą Internetu sprawdzić (w jakim stopniu jest to możliwe), czy działka nie jest na różnego typu obszarach opisanych powyżej. Dodatkowo, możemy uzyskać poszczególne informacje w Gminie ale również od sąsiada, który nie rzadko będzie nam w stanie sporo powiedzieć o danym obszarze czy działce.

Obszar już znam, ale co z wymiarami działki

I to również jest istotny element, może nie bezpośrednio w kwestii naszego bezpieczeństwa, ale na pewno w kwestii odpowiedniego wyboru. Sprawdzenie wymiarów działki jest ważne ze względu na dowolność budowy domu a dokładniej, chociażby z braku konieczności budowania ściany ogniowej. Aby móc dowolnie wybudować dom, należy zachować 4 m od granicy działki. Stąd też możemy sprawdzić działkę na różnych portalach internetowych pod względem jej wymiarów. Dodatkowo możemy również to zweryfikować, pobierając mapę zasadniczą i ewidencyjną. Może też być tak, że działka ma wyznaczone granice przez geodetę. W dużym stopniu ułatwi to sprawdzenie jej parametrów w terenie.

Którędy do mojej działki

Kolejnym ważnym elementem jest sprawdzenie dostępu do drogi publicznej. Tutaj ponownie pojawia się kwestia bezpieczeństwa zakupu odpowiedniej nieruchomości, bo co jeśli chcemy wybudować dom, a działka nie posiada dostępu do drogi publicznej, lub droga dojazdowa jest węższa niż 3 m? Niestety, w obydwu przypadkach pozwolenia na budowę nie otrzymamy.

Księgi wieczyste

Wszystkie powyższe elementy są niezwykle istotne. Natomiast nieuregulowane aspekty prawne, mimo najlepszych warunków do budowy domu oraz najlepszych chęci sprzedającego, mogą uniemożliwić zakup nieruchomości. Przede wszystkim należy mieć pewność, że osoba, z którą rozmawiamy, jest właścicielem lub ma odpowiednie pełnomocnictwo do sprzedaży nieruchomości. Nierzadko zdarza się, że właścicieli nieruchomości jest kilku, a nie każdy wyraża chęć sprzedaży działki.

Dodatkowo, należy upewnić się, czy w dziale III księgi wieczystej nie są wpisane roszczenia lub ograniczenia, czy po działce nie przebiega służebność przejazdu i przejścia do innej działki, lub czy nie widnieją w tym dziale inne roszczenia względem danej nieruchomości.

Ten sam aspekt dotyczy działu IV księgi wieczystej. Mówi nam on o hipotekach, które mogą obciążać nieruchomość – a jeśli takie się pojawiają, to na jaką kwotę i czy przypadkiem nie przekraczają wartości nieruchomości?

Przechodząc do podsumowania

Poszukując działki budowlanej do zakupu, należy przede wszystkim przygotować odpowiednie pytania. Im więcej dowiemy się na samym początku, tym więcej zbędnej pracy sobie oszczędzimy. Należy przede wszystkim przeanalizować aspekty prawne, techniczne oraz możliwości budowlane i najlepiej w tej kolejności. Co nam z włożonych wysiłków i poświęconego czasu, skoro na samym końcu okazuje się, że do sprzedaży działki należy jeszcze przekonać współwłaściciela?