• W naszym kraju spodziewano się podatku katastralnego już po wprowadzeniu zmian prawnych w 2019 roku. Jednak Ministerstwo Finansów nie opowiedziało się oficjalnie za tym pomysłem.
• Kataster stanowi rodzaj podatku od nieruchomości naliczanego od jej wartości. Obecnie jest on standardem w Unii Europejskiej i obowiązuje w zdecydowanej większości krajów członkowskich.
• W zależności od polityki wewnętrznej danego kraju wycenę nieruchomości dokonuje się z pomocą rzeczoznawcy lub oświadczenia właściciela. Średnie stawki europejskie wynoszą od 0.1 do 1 proc. jej rynkowej wartości.

Co jest powodem zamieszania?

Obecnie w naszym kraju obowiązuje kilka rodzajów podatków, do których opłacania zobowiązani są właściciele nieruchomości. Najważniejszym z nich jest podatek od nieruchomości. Jego wysokość uzależniona jest od powierzchni lokalu lub działki oraz stawek ustalonych przez gminę. Nie mogą one jednak przekraczać 0,51 zł/mkw. gruntu oraz 0,85 zł/mkw. w przypadku powierzchni mieszkaniowej. Natomiast w większości krajów europejskich opłata ta została zmodyfikowana i w jej miejsce wprowadzono podatek katastralny. Na czym polega różnica?

Ten drugi nie jest naliczany na podstawie metrażu, lecz wartości danej nieruchomości. Na jej określenie wpływa wiele czynników takich jak lokalizacja, rok budowy budynku, standard wykonania oraz wykończenia, powierzchnia czy przeznaczenie. Podatek katastralny, tak jak obecny podatek od nieruchomości, egzekwowany jest przez gminy i do nich finalnie trafia. Aktualnie obowiązuje on we wszystkich krajach ościennych Polski oraz w zdecydowanej większości państw wspólnoty europejskiej, Wielkiej Brytanii, Stanach Zjednoczonych i części Azji. 

Jaka jest wysokość podatku katastralnego?

W Stanach Zjednoczonych jest to średnio 1 proc., natomiast w Singapurze 4 proc. Ciekawy przepis wprowadziła natomiast Hiszpania – tam wysokość podatku katastralnego wynosi od 0,4 do 1 proc., jednak osoby osiągające zyski z wynajmu, muszą dodatkowo oddać prawie 25 proc. rocznych dochodów z tego tytułu. Dla porównania w Polsce analogiczny podatek wynosi 17 proc. w przypadku rozliczania wg skali podatkowej lub 8,5 proc. przy wyborze ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. 

Dlaczego Polacy obawiają się podatku katastralnego?

Najważniejszy argument stanowi tutaj konieczność poniesienia dodatkowych kosztów. Podatek od nieruchomości jest stosunkowo niską opłatą. Jeśli jednak miałby być naliczany w zależności od wartości mieszkania, mógłby znacząco wzrosnąć. Taką symulację przedstawiła jakiś czas temu Fundacja Batorego. Według zaproponowanej przez nią wysokości podatku właściciel lokalu o wartości 500 tys. zł musiałby zapłacić rocznie ok. 1800 zł. Przy obecnych cenach transakcyjnych obowiązujących w dużych miastach, kwota ta wystarczy na zakup mieszkania z rynku pierwotnego o powierzchni ok. 50-60 mkw.

To w znaczący sposób studzi zapał Polaków. Z sondy przeprowadzonej na Twitterze przez Bizblog.pl wynika, że 56,1 proc. ankietowanych jest przeciw takiemu rozwiązaniu, popiera je natomiast 38,8 proc. W badaniu wzięło udział ponad 6000 osób. Szczególne obawy budził fakt posiadania przez osoby starsze mieszkań o dużym metrażu, zlokalizowanych w zabytkowych kamienicach, często w ścisłych centrach miast. Zostałyby one wysoko wycenione przez rzeczoznawców, przy jednoczesnych niewielkich dochodach takich osób. Wersja katastralna w każdym przypadku wydaje się być zdecydowanie bardziej niekorzystna dla portfeli podatników, a dla milionów Polaków praktycznie nie do przyjęcia, bo zaledwie przy 0,5 proc. stawce właściciel skromnego 2-pokojowego mieszkania musiałby płacić daninę 1,5-2 tys. zł, czyli kilkadziesiąt razy więcej niż obecnie – ocenia analityk rynku nieruchomości Jarosław Jędrzyński. 

Młodzi doceniają to rozwiązanie

Ciekawy jest również fakt, że zwolennikami wprowadzenia podatku katastralnego są głównie młode osoby. Sprzeciwiają się w ten sposób sztucznemu zawyżaniu cen na rynku nieruchomości. W ich ocenie odpowiedzialne są za to firmy oraz osoby prywatne kupujące dużą ilość mieszkań w celu ich późniejszego wynajmu. Rozwiązaniem mogłoby być wprowadzenie podatku obowiązującego dopiero po zakupie drugiej lub kolejnej nieruchomości. Pomogłoby to nie tylko w ograniczeniu spekulacyjnego wykupu mieszkań przez zamożnych, ale również wynajmu krótkoterminowego, który bywa wyjątkowo uciążliwy w dzielnicach turystycznych. Pozwoliłby też na proporcjonalne rozłożenie ciężaru podatkowego w społeczeństwie.

Z pewnością podatek katastralny wpłynąłby także na wykorzystanie niezagospodarowanych do tej pory nieruchomości poprzez silną stymulację obrotu nimi. Mogłoby się okazać, że „uwolniłoby” to wiele pustostanów, znajdujących się w atrakcyjnej lokalizacji, a w dłuższej perspektywie  zahamowało tak dynamiczny, jak w ostatnich latach wzrost cen nieruchomości. 

Pandemia a podatek katastralny

W obliczu COVID-19 kataster stał się dla wielu osób, w tym polityków oraz ekonomistów, tylko kwestią czasu. Wpływ na to ma przede wszystkim osłabienie sytuacji finansowej gmin oraz deficyt w budżecie państwa. Większość polskich miast ostatni rok poświęciła na walkę ze skutkami pandemii. Co więcej, nie działała turystyka i gastronomia, odwołano większość wydarzeń kulturalnych i sportowych. Oznacza to brak dochodów i olbrzymie dziury budżetowe. W Krakowie wyniosły one aż 4 mln zł. Podatek katastralny z założenia ma trafiać do gmin i być przez nie rozdysponowywany. Byłyby to więc bardzo cenne wpływy, pozwalające na lokalne odbudowanie sytuacji po pandemii – rozwój gospodarki przestrzennej, budowę oraz modernizację istniejącej infrastruktury, wsparcie dla najbardziej dotkniętych obecną sytuacją branż itp. 

Czy rząd wprowadzi podatek katastralny?

Temat powraca jak bumerang już od kilku lat, na co z pewnością wpływ ma chociażby łatwość, z jaką obecna partia rządząca wprowadza nowe podatki. W ciągu zaledwie kilku miesięcy pojawił się  podatek handlowy, opłata modowa czy cukrowa, a wśród nowych pomysłów często powtarza się tzw. podatek od reklam. Nie dziwiłaby więc kolejna opłata, tym razem związana z rynkiem nieruchomości. Idących w tym kierunku zmian spodziewano się już w 2019 r., gdy wprowadzono podatek od przychodów z budynków, nazywany również podatkiem od nieruchomości komercyjnych. Naliczany jest on tak jak kataster od wartości lokalu lub działki. Dotyczy jednak tylko tych wykorzystywanych do prowadzenia działalności gospodarczej lub przeznaczonych pod wynajem albo dzierżawę.

Później wprowadzono kolejne zmiany, tym razem dotyczące przekształcenia użytkowania wieczystego we własność. Przeczucia te nasiliły się w obliczu pandemii i związanego z nią spowolnienia gospodarczego. Potwierdził to ekonomista Marek Zuber, w rozmowie z Gazeta.pl. Jego zdaniem nowe podatki będą sposobem na załatanie dziury w budżecie. Ja sobie wyobrażam na przykład, że wymyśli się podatek katastralny, czyli podatek od nieruchomości. Ale żeby wszystkich on nie dotknął, to nałoży się go np. na nieruchomości o wartości powyżej 0,5 mln albo 1 mln zł  – ocenia. Okazuje się jednak, że aktualnie rząd nie zamierza wprowadzać nowego podatku, a przynajmniej nie w takiej formie. Resort finansów rozwiał wszelkie wątpliwości w lakonicznym komunikacie. Można w nim przeczytać, że „MF nie prowadzi prac, których skutkiem byłoby określenie zasad pobierania podatku od nieruchomości opartego na wartości nieruchomości”. Trudno jednak ocenić, czy jest to stałe stanowisko rządu, czy jedynie obecny stan rzeczy, który zmieni się w przyszłości.